부동산 용어 상식 - 확정일자와 전세권 설정 등기

전세와 관련하여 가장 중요한 개념이 바로 확정일자와 전세권 설정 등기입니다. 즉, 전세금을 보존하기 위한 가장 기본적인 방법이기 때문입니다.

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확정일자

보증금을 보호받기 위한 가장 간단한 방법은 '젼세 확정일자'를 받는 것입니다. 입주할 곳의 관할 주민센터를 방문하여 전입신고를 한 후, 임대차계약서에 확정일자를 받기만 하면 아주 간단히 끝납니다. 

 

이 확정일자는 간단한 것처럼 보이지만, 전세금을 보존하기 위한 아주 중요한 절차이므로, 전세로 계약하신 경우 반드시 확정일자를 받아놓는게 좋습니다.

 

뿐만 아니라 확정일자는 집주인의 동의가 별도로 필요없기 때문에 아래 설명할 전세권 설정 등기에 비해 훨씬 간편한 장점이 있습니다. 

 

전세계약서의 확정일자 예시

 

전세권 설정 등기

전세 보증금을 보호하는 또 다른 방법으로 '전세권설정등기'가 있습니다. 서류를 구비하여 관할 등기소에 부동산 등기부동본에 임대차에 대한 권리를 직접 기재하는 것입니다. 따라서, 전세권 설정 등기를 할 경우, 제 3자가 해당 부동산의 등기부등본을 뗐을 때, 전세권자의 전세금을 확인할 수 있습니다. 

 

전세권 설정 등기가 표시된 등기부등본

 

참고) 전세권 설정 등기는 절차와 비용이 들어요!

전세권 설정 등기를 설정하기 위해서는 집주인의 동의가 필요합니다. 절차나 비용 또한 확정일자를 받는 것에 비해서 복잡하기 때문에 일반적으로 전세집을 얻을 경우 확정일자를 받는 편입니다. 

 

확정일자와 전세권설정등기 비교

​구분	확정일자	전세권설정등기
대상	일반적 임대차계약	전전세, 근저당 설정이 있는 집, 전입신고를 꺼리는 오피스텔
동의	집주인 동의 필요 없음	집주인 동의 필요함
비용	보증금 액수와 관계없이 600원 계약증서 4장 초과 시 초과 장마다 100씩 추가	등록면허세 : 보증금의 0.2% 지방교육세 : 등록면허세의 20% 등기신청수수료 : 15,000원 법무사 비용(대리신청) 말소등기 비용(추후)
요건	이사(입주)후 전입신고를 해야만 가능	이사나 전입신고 없이도 가능
절차	주민센터, 등기소, 공증인사무소를 통해 임대차계약서에 날인 ​ 인터넷등기소를 통해 신청	관할 등기소(관련 서류 구비) ​ 임대인(집주인) : 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 1통 인감도장, 등기필증, 위임장(대리인의 경우) ​ 임차인(세입자) : 신청서, 주민등록 등본 또는 초본, 도장 전세권설정계약서, 등록면허세 영수필확인서, 등기신청수수료, 영수필확인서, 도면 등
효력	전입신고가 완료 된 다음날 0시부터 효력발생 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금 보상 묵시적 갱신의 경우 2년 더 보장 보증금 반환 소송 시 강제경매 집행 가능	신청일 당일부터 효력 발생 건물 가격 안에서 보증금 보상 묵시적갱신을 했을 경우라도 집주인 요구시 6개월 이내 퇴거 보증금 반환 소송 없이도 바로 임의 경매 집행 가능

 

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